Case non dichiarate, l’IA le scopre dall’alto (ihal.it) - 3hoo.info
Per anni molte irregolarità edilizie sono rimaste invisibili, ma oggi un sistema basato su immagini aeree e intelligenza artificiale sta cambiando radicalmente il modo in cui lo Stato controlla il territorio.
È già operativo il piano nazionale contro le cosiddette case fantasma, inserito nel Documento di Finanza Pubblica 2026. L’obiettivo è aggiornare gli archivi del Catasto e recuperare gettito fiscale, andando a individuare immobili o parti di essi che esistono nella realtà ma non risultano correttamente registrati. Non si tratta più di controlli sporadici, ma di un’azione estesa e sistematica che coinvolge ormai gran parte del Paese.
L’IA che osserva dall’alto
Il cuore del sistema è una tecnologia che combina ortofoto ad altissima risoluzione con algoritmi di intelligenza artificiale. Le immagini, fornite da Agea, vengono confrontate con le mappe catastali ufficiali: ogni differenza tra ciò che risulta sulla carta e ciò che esiste realmente viene segnalata.
Questa operazione di fotointerpretazione consente di individuare anomalie in tempi rapidissimi. Dove prima servivano anni di verifiche sul campo, oggi bastano pochi istanti per evidenziare incongruenze. Il sistema alimenta il cosiddetto Sistema Integrato del Territorio, una piattaforma che punta a coprire in modo completo tutto il territorio nazionale.
Quali irregolarità possono emergere
Le situazioni che l’algoritmo è in grado di intercettare sono molto diverse tra loro. Tra le più comuni ci sono vani non dichiarati, ampliamenti non registrati, pertinenze mai inserite in Catasto o interi piani abitativi costruiti senza aggiornare la documentazione.
Si tratta spesso di interventi che nel tempo sono stati considerati marginali: una soffitta trasformata in appartamento, un locale aggiunto, una tettoia o un box non dichiarato. Tuttavia, dal punto di vista fiscale, ogni modifica incide sulla rendita catastale e quindi sulle imposte dovute.
Cosa succede dopo la segnalazione
Quando il sistema individua un’anomalia, la segnalazione passa agli uffici dell’Agenzia delle Entrate, che avviano le verifiche sul campo. A quel punto il contribuente può essere chiamato a chiarire la propria posizione.
Le possibilità sono due: dimostrare che non esiste alcuna difformità oppure procedere alla regolarizzazione. Questo comporta l’aggiornamento dei dati catastali, il ricalcolo della rendita e il pagamento delle imposte non versate, oltre alle eventuali sanzioni.
L’impatto sulle tasse
Le conseguenze non si fermano alla semplice messa in regola. L’aggiornamento della rendita incide direttamente su imposte come IMU e TARI, che vengono calcolate proprio sulla base dei dati catastali.
Negli anni, molte situazioni irregolari hanno comportato un versamento inferiore rispetto al dovuto. Con l’emersione di questi immobili, la base imponibile aumenta e di conseguenza cresce il peso fiscale per i proprietari. In alcuni casi, può essere richiesto anche il pagamento degli arretrati.
Un piano già avanzato
I numeri indicano che il processo è già in fase avanzata. Alla fine del 2025 circa il 75% del territorio risultava analizzato, con l’obiettivo di arrivare all’85% entro la fine del 2026 e completare l’operazione entro il 2027.
È un cambiamento che riduce drasticamente le aree non controllate. L’idea alla base è quella di un sistema in grado di individuare automaticamente le difformità, senza dover attendere segnalazioni o verifiche occasionali.
Tra equità fiscale e impatto reale
Il Governo presenta l’intervento come una misura di equità fiscale, con l’obiettivo di allineare tutti i contribuenti alle stesse regole. Chi ha rispettato gli obblighi non dovrebbe più sostenere un peso maggiore rispetto a chi ha dichiarato meno del dovuto.
Allo stesso tempo, per molti proprietari si tradurrà in un aumento concreto dei costi legati agli immobili. E questo cambia il rapporto con la casa, che non è più solo un bene da gestire, ma anche un elemento sempre più esposto a controlli puntuali.
La sensazione è che una fase si sia chiusa. Dove prima esistevano margini di incertezza, oggi il sistema tende a ridurli. E questo significa che ciò che non è stato dichiarato negli anni rischia ora di emergere con molta più facilità.